揚智聯合會計師事務所
營利事業出售多筆適用房地合一稅之房地，於計算交易所得時，應正確歸屬成本費用 財政部臺北國稅局表示，營利事業出售多筆適用房地合一稅之房地，於計算交易所得時，應正確歸屬相關成本費用。
該局說明，依所得稅法第4條之4及第24條之5規定，營利事業出售105年1月1日以後取得之房屋、土地，其交易所得或損失之計算，以其收入減除相關成本、費用或損失後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬未自該房地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。其前開交易所得減除依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計營利事業所得額，係按房地持有期間不同，適用45%、35%或20%稅率分開計算應納稅額，合併報繳。又營利事業如交易其興建房屋完成後第1次移轉之房屋及其坐落基地，則以前述計算之房地交易所得額，減除上開公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以0計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。
該局舉例說明，甲公司係以不動產開發為業，112年度營利事業所得稅結算申報出售興建房屋完成後第1次移轉之房地共6筆（以下合稱A房地），交易淨損失合計4,000萬元（土地漲價總數額0元），併計營利事業所得額減除後，申報課稅所得負9,000萬元；另出售於111年間購入之房地共3筆（以下合稱B房地），交易淨所得合計1,600萬元，採分開計稅，因持有期間2年以內，按稅率45%計算應納稅額720萬元，合併申報繳納。惟該局查核發現，B房地其中1筆交易之裝潢成本200萬元，應屬於A房地之成本費用，經重行計算後，A房地交易淨損失合計應為4,200萬元（淨損失4,000萬元＋裝潢成本200萬元），自營利事業所得額中減除，核定課稅所得負9,200萬元；B房地交易淨所得合計應為1,800萬元（所得1,600萬元＋200萬元），核定應納稅額810萬元（1,800萬元*稅率45%），補徵稅額90萬元。
營利事業出售多筆適用房地合一稅之房地時，應留意依相關法令規定正確計算交易所得，以免因適用錯誤稅率而遭調整補稅。